当国家运用土地政策参与宏观调控时，集约利用城市土地，实施城市改造则是推进城市化进程的一项重要课题。安徽省六安市确立“以适度超前的城镇化带动相对滞后的工业化，促进农业产业化，推动城市化进程”思路，有步骤地实施城市改造，是当前采用土地调控经济，实现中小城市发展的重要途径?
步实施城市改? 力避免五种倾向
土地是一个城市最活跃的资产，是城市经济发展的重要载体，对推进城市化进程起着关键性的作用，为避免少走弯路，实施城市改造应尽力避免“五个不够”：
──规划不够科学。在城市改造时往往出现土地利用总体规划与城市建设规划“两张皮”不相衔接现象，影响了城市的整体功能。一是片面追求容积率，局部地块高密度建设；二是忽视街道社区等零星办公用地规划，重新增点布局加大工作难度；三是基础设施建设规模脱离发展速度，追求宽马路、大广场?
─地价不够合理。一些城市政府为了急于改变城市面貌，盲目吸引外来投资者，实行所谓的优惠政策廉价送地，这种杀鸡取卵式的投资饥渴症，影响土地市场安全运行。事实上，上海、深圳等沿海发达地方恰恰是地价高的地区，义乌这个县级市既无特殊资源，也非交通枢纽，地价高达每平方米6.9万元，城区土地出让金平均每平? 元仍供不应求，他们靠的是良好产业结构和土地市场环境。但同时也要走出“以地生财”的误区?
─速度不够平稳。老城区旧房和城市周边民房是低收入阶层进入城区的过渡房，是进城农民及低收入者的栖身之地。相当部分城市政府在实施城市改造时，不能从当地经济发展水平出发，大手脚拆迁，速度过快。在这种大范围东一片西一片全面实施拆迁改建时，居民一时难以找到房屋租住安身，尽管这种发展速度出发点是好的，但它超出了城市居民可承受力度，影响正常生活秩序?
─市场不够规范。“城中村”现象普遍，城市规划区范围内夹杂着大量的农民集体土地，国有与集体土地犬牙交错，市场主体复杂，非法买卖、转让、出租土地等现象大量存在，用地秩序混乱，外围大都被集体建设用地包围，征用成本尤其是社会成本要比征用农用地高得多，征用难度大，致使土地难以合理配置，严重影响了城市化进程和土地集约利用?
─保护不够完善。每个城市都有其悠久的历史和丰厚的文化底蕴，城市改造时，难以处理好保护与改建的关系，片面追求土地效益的最大化，甚至把旧的统统拆毁，兴建一批俱有时代感和创新意识的新建筑，没有能很好地珍惜保护和利用发挥具有历史文化传统的旧建?
实施城市改? 力抓住三个关?
市改造和建设就是运用市场经济手段，对构成城市空间与城市功能载体的土地资本、人力资本及其相关资本进行重组和运营，最大限度地盘活存量，吸引增量。城市改造要用全面、协调、可持续的科学发展观来统揽，既要立足当前，更要着眼长远，综合考虑各类群体等多种因素，扬长避短，必须努力抓住三个关键：
第一，高起点规划，突出以人为? 改造是三维空间的重新规划，规划是龙头，它决定了一个城市的品味，甚至关系到城市化进程和一个地方的经济发展。首先要考虑“人”的城市化。当今的规划内涵已经拓展，必须将“人”的因素纳入规划，促进“人”的城市化。单纯追求城市化率或GDP等外在指标显然不全面不科学，在某种意义上是本末倒置，实际上，经济的发展，归根到底是“人”的发展。同时，也要避免把城市规划建成花园城市，因为中国目前?5% 人口居住在农村，城市化的本质是农民进城，让他们吃得起饭，住得起房。城市化的最大好处在于降低各项成本，如果在实施改造时过于奢华，把城市变成贵族居住区，这种“太贵”的城市，就会使投资者和向城市转移的劳动力望而生畏，反而不利于城市化发展。其次要引入土地效益指标。要按照“控制总量，限制增量，盘活存量”的原则，优化城市土地利用结构，既要做到合理布局，也要考虑各类垂直用地要求，充分发挥单位面积效能，合理确定不同地段的建筑高度及容积率。各功能区要科学配置，对商业服务区和居住区要引入人口密度和生态用地指标；房地产开发要引入人均用地和销售等指标；城市老工业企业用地要按规划用途实行深层次开发，改制和兼并的企业尽可能迁入新规划的工业园区；工业区用地要引入土地产出率和税收指标，对达不到要求的企业压缩用地规模，通过招商、入股联营等方式提高土地产业率。工业是一个城市发展的重要内核，六安市在城市改造中，一批亿元以上项目相继入园投产运营，成功地引来了安徽北大科技园、长江精工业园、华电六安发电厂等一批有深运影响的重大项目，为城市发展注入了活力。同时，要保留利用好城市的古建筑、古遗迹，以古文化提高城市土地利用的综合效益。六安市保留老城文庙和双峰古塔南门锥与北门锥，再现上古“四圣”司法鼻祖皋陶封地六安的历史古韵，充分体现对历史文脉、旧城肌理的延续。再次要做到“三个坚持”。城市改造是一项系统工程，必须科学应对。在组织上，要坚持做到“换班子不换规划，换领导不换思路”，确保城市规划的连续性、稳定性；在横向上，要坚持做到科学规划，量力而行，充分利用城市存量土地；在纵向上，要坚持做到严格按城市发展规划和土地利用总体规划办事，摒离“急功近利”和“寅吃卵粮”的错误思想，防止超出城市承载能力求发展。要注重实效，突出发展质量。六安市围绕“改造老城、拓展新区、路网先行、拉开框架、调整布局、完善功能、突出特色、提高品味”的指导思想，努力构筑人口集聚和生产力集聚两个平台，实现城市的最佳人居环?000 始对3.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面?.94 方公里，先后改造地?0 ，拆除各类旧?70 方米、开发面积近200万平方米、商品房?40 平方米，城市面貌发生了脱胎换骨的变化，较好地改善了人民环?
，高质量经营，挖掘地产潜能? 质量经营城市土地，是城市改造的关键，坚持“四个实行”是挖掘地产潜能的重要措施。一要实行集中统一供地管理。政府在城市供地上，必须采取“统一收购、统一储备、统一供地、统一市场运作”办法，实行“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”，由政府垄断土地一级市场，以规范促进发展。二要实行土地收购储备制度。城市改造是土地资产的再利用再分配，政府必须强化统一管理、统一经营，特别是对优质地块，严格控制，规范运作，有计划批租出让，建立“征、收、储、供”一条龙的市场化运作机制。对“城中村”土地问题，一方面可以采取自筹资金、自主经营、自我改造、自我安置的方式滚动发展，另一方面对此地块在解决安置等系列问题后实行收购贮备。三要实行土地招标拍卖挂牌出让。凡经营性用地一律实行公开招标拍卖挂牌出让，让市场决定投资者，让市场决定地价，实现土地收益的最大化，使土地收益成为真正意义上的“第二财政”。近年来，六安市实行城市改造走出一条“以城建城，以城兴城”的路子? 来，已累计收购土?4 ，收购土地面积2005亩，除去收购成本，土地净收益?.8 元。比如，该市地处黄金地段的皖西饭?8.7 土地资产原协议价?200 元，公开挂牌后，省内?1 企业报名竞争，最后浙江一家开发公司以4040万元的价格竞得，创造六安土地出让的“天价”，这样既规范了土地市场，又有效地解决了城市基础设施建设资金短缺这一最大瓶颈问题。同时，还运用土地出让金加大城市基础设施建设投入?0 元，新建扩建?0 方米，新型城市框架已现雏形，为工业化打造良好平台。四要灵活实行拆迁安置。居民集中住宅区，原则上实行回迁安置，对不要求回迁的，按法定高限标准实行货币补偿，一次性足额到位，并可实行自愿参加存款低保方式解决。六安市对城市规划区征地拆迁农民采取存款低保措施，政府在定期给农民土地补偿储蓄存款利息的基础上支付土地补偿金，确保“城中村”农民每年实际收入水平达到其存款?% 避免他们在短期内把补偿款吃光分光。同时，还要尽可能适量地新建廉价公房解决一批无力购房、无力租房的城市弱势群体住房问题?
三，高水平管理，体现依法行政? 市政府控管着最重要的土地资产，要把它经营好、发展好，必须高水平管理，依法行政。要提高城市管理效能，建立土地资产长效管理机制，要坚决走出“管理就是收费、管理就是审批”的误区，努力实现由权力导向型向规则导向型的管理方式转变。在城市改造中要用创新的理念管理，把科学的规划观、合理的用地观、规范的市场观、不同群体的利益观贯穿到整个城市管理中去。尤其在《行政许可法》实施之后，城市政府领导首先要学会按规矩办事，在三分建七分管中充分体现依法行政，展示一个城市的形象。在“乱花渐欲迷人眼”市场经济条件下，城市政府要冷静理智地履行自己的职责，重点培养、保护和完善市场，并逐步规范着市场。不要以价格为唯一标准，要向社会提供优质的公共服务，并在房地产资产上探索实行税收引导调控的倒逼机制。要用长远的眼光管理着城市资产，用良好环境来集聚客商投资，用科学的发展观来改造着城市。坚决做到在约束用地中求发展，在城市改造中求发展，在依法行政中求发展。在高水平管理中，努力集聚人气，活跃市场，增加税收，实现城市经济的全面协调可持续发展?
安市常务副市? 西?
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